Недвижимость как источник дохода: Способы приумножения капитала с минимальными рисками

Недвижимость во всем мире считается надежным способом приумножения капитала и получения пассивного дохода. Жилье, коммерческие объекты или инвестиционные фонды недвижимости могут генерировать стабильный денежный поток в виде арендной платы и рост стоимости актива со временем.

Однако каждый рынок недвижимости имеет свою специфику, уровень доходности и риски. Ниже мы рассмотрим особенности инвестирования в недвижимость в США, Великобритании, Дубае, Китае и России – какие формы инвестиций доступны, какую доходность они приносили в последние 1–3 года, с какими рисками и преимуществами сталкиваются инвесторы, как недвижимость сравнивается с другими активами (акции, облигации, депозиты), а также приведем практические советы для инвесторов. В завершение представлена сводная таблица с сравнением ключевых показателей по странам.

Коммерческая недвижимость может давать еще более высокий капитализационный доход (cap rate) – порядка 5–10% годовых в зависимости от сегмента. Плюс к этому инвестор получает выгоду от роста стоимости недвижимости: в США наблюдался резкий рост цен в период после 2020 года. Так, в 2021 году цены на жилье выросли почти на 19% за год – рекордный скачок​, чему способствовали низкие ставки по ипотеке и высокий спрос. В 2022–2023 гг. рост цен замедлился до более умеренных ~4–5% в год (в среднем по стране), приближаясь к исторической норме​.

В результате общая доходность инвестиций в жилье США за последние годы была высокой: аренда ~5–6% + рост цены ~5% = порядка 10–12% годовых в долларе. Для сравнения, фонды REIT в США долгосрочно приносили около 9–10% годовых с учетом реинвестирования дивидендов (например, совокупная среднегодовая доходность американских Equity REIT за 25 лет ~9,5%​). Однако в отдельные годы возможны сильные колебания: например, индекс REIT показал +11,4% в 2023 г. после провала в 2022 г.​.

Преимущества: Американский рынок недвижимости – один из самых ликвидных и прозрачных в мире. Инвестору доступны разнообразные инструменты (от покупки жилья до участия в REIT и краудфандинговых платформах). Законодательство хорошо защищает права собственности, развит рынок ипотечного кредитования – можно привлечь долгосрочную фиксированную ипотеку под разумный процент.

Недвижимость в США исторически растет в цене примерно на уровне или чуть выше инфляции в долгосроке, обеспечивая сохранение капитала. Также она дает стабильный денежный поток от аренды, который относительно слабо коррелирует с фондовым рынком. Многие рассматривают жилье в США как защитный актив во время кризисов.

Риски: Основной риск – экономические циклы и ставки ФРС. Периоды повышения процентных ставок (как в 2022–2023 гг.) делают ипотеку дорогой, что может охладить рынок и даже привести к локальному снижению цен. Цена недвижимости в США может существенно колебаться в отдельных регионах: перегретые рынки (например, Калифорния, Нью-Йорк) периодически корректируются. Также инвестор несет операционные риски – вакантность, неплатежи арендаторов, расходы на содержание и налоги. В некоторых штатах высокие ежегодные налоги на недвижимость (в среднем ~1–2% от стоимости в год). Еще один нюанс – относительно высокая стоимость входа (средняя цена дома ~$400 тыс., хотя есть варианты и дешевле) и необходимость диверсификации (покупка одного объекта несет концентрацию риска). Тем не менее, грамотный выбор объекта и долгосрочный горизонт значительно снижают эти риски.

Сравнение с другими активами: Недвижимость в США зачастую сравнивают с вложениями в акции, облигации и депозиты. Акции США (индекс S&P 500) исторически приносили около 8–10% годовых, что сопоставимо с совокупной доходностью недвижимости, но акциям присуща куда более высокая волатильность – цены могут упасть на 20–30% за короткий срок, тогда как недвижимость более устойчива к краткосрочным шокам.

Облигации (например, казначейские) обеспечивают гораздо меньшую доходность – до недавнего времени 10-летние US Treasury давали ~2–3% годовых, в 2023 г. доходность поднялась к 4% вслед за ростом ставки ФРС.

Аренда жилья (~6%) значительно обходит эти показатели, плюс сама недвижимость способна дорожать при инфляции, тогда как фиксированная облигация обесценивается. Банковские депозиты в США долгое время имели символические проценты (<1% в 2020–2021 г.), лишь к 2023 г. депозиты начали давать 3–4% вслед за ростом ставки. Таким образом, недвижимость выигрывает у облигаций и депозитов по доходности и защищает от инфляции. Однако по ликвидности она уступает финансовым активам – быстро «обналичить» дом сложнее, чем продать акции или облигации.

• Диверсифицируйте портфель недвижимости. Если средства позволяют, лучше владеть несколькими объектами в разных регионах или сегментах (например, жилье в разных штатах, часть капитала – в коммерческую недвижимость через REIT). Это снизит влияние локальных спадов.
• Тщательно выбирайте локацию и тип объекта. Локация – ключевой фактор роста стоимости и спроса арендаторов. Изучите экономику региона: рост населения, рабочих мест, инфраструктуры.
• Например, недвижимость в техасских городах росла быстрее средней за счет притока населения, тогда как в некоторых постиндустриальных регионах США цены стагнируют. Тип объекта тоже важен – семья с детьми предпочтёт дом в пригороде, а молодой профессионал – квартиру в городе.
• Рассчитайте экономику сдачи в аренду. Перед покупкой под аренду оцените все расходы: налоги, страховку, обслуживание, возможные ремонты, управление. Чистая доходность после расходов обычно на 20–30% ниже валовой. Убедитесь, что арендная плата покрывает ипотеку (если она есть) с запасом. Заложите в бюджет резерв на простой (обычно 1 месяц в год) и непредвиденные траты.
• Используйте финансовые инструменты с умом. Ипотека позволяет увеличить доходность на собственный капитал за счет левериджа, но будьте осторожны с высоким долгом – платеж должен быть посилен даже при росте ставки или временной потере арендатора. Для начинающих инвесторов и тех, кто не хочет заниматься управлением, отличной опцией являются REIT-фонды – их можно купить как акции, получая дивиденды ~3–4% и участвуя в росте стоимости недвижимости косвенно.

Учитывайте налоги и льготы. В США есть налоговые вычеты для инвесторов: проценты по ипотеке, расходы на содержание уменьшают налогооблагаемую базу от аренды. При продаже основного жилья, в котором вы проживали 2 года, можно вовсе избежать налога на прирост до определенного лимита. Грамотное налоговое планирование повысит чистую доходность.

• Жилая аренда (Buy-to-Let). Покупка квартиры или дома для сдачи в долгосрочную аренду – популярный способ инвестиций, особенно в Англии. Сюда же можно отнести покупку недвижимости для краткосрочной аренды (курортной или посуточной) в туристических городах.
• Коммерческая недвижимость. Инвесторы приобретают офисные помещения, магазины, склады – обычно через специальные фонды или трасты, хотя состоятельные инвесторы могут покупать напрямую.
• Апартаменты под управление – аналог апарт-отелей, когда инвестор владеет апартаментом в комплексе с сервисом, а управление сдачей берет на себя компания (в UK это менее распространено, но есть студенческие общежития, гостиничные апартаменты для инвестиций).
• Перепродажа и девелопмент. Некоторые инвесторы занимаются флиппингом – покупают жилье в плохом состоянии, делают ремонт и продают. Другие вкладываются в стройку (например, через участие в долевом строительстве новостроек или совместные проекты – property development).

Фонды недвижимости. В Великобритании существуют Property Unit Trusts и REITs, которые торгуются на Лондонской бирже. Они позволяют вложиться в недвижимость (в том числе коммерческую) опосредованно, получая дивиденды от аренды.

Доходность и динамика рынка: Арендная доходность жилой недвижимости в Британии сейчас на достаточно высоком уровне. Средняя валовая доходность от сдачи жилья ~6–7% годовых​ – например, на конец 2024 г. 6,73% в среднем по стране​.

Это выше, чем было исторически, отчасти из-за роста ставок аренды. В Лондоне доходности ниже (3–5% в престижных районах), а в городах Северной Англии могут достигать 7–8%. По данным Global Property Guide, в IV кв. 2024 г. в Лондоне средняя валовая доходность ~5,1%, тогда как в Манчестере ~6,65%, в Ливерпуле ~8,11% годовых​.

Такая разница объясняется тем, что в Лондоне цены очень высокие, а аренда относительно не успевает расти, тогда как в регионах недвижимость дешевле и арендаторы платят сопоставимо.

Рост цен на жилье в Великобритании в последние годы сменился более спокойной динамикой. После пандемийного скачка 2020–2021 гг. (когда благодаря низким ставкам и стремлению к загородной жизни цены заметно выросли), в 2022–2023 гг. рынок остыл.

Повышение процентной ставки Банком Англии с 0,1% до ~5% годовых резко удорожило ипотеку, и многие покупатели взяли паузу. В итоге в 2023 году средняя цена жилья даже слегка снизилась в годовом выражении: по данным Nationwide, в декабре 2023 г. цены были на 1,8% ниже, чем годом ранее, и на 4,5% ниже пикового значения лета 2022 г.​.

То есть рынок скорректировался после достигнутых максимумов. Однако уже к началу 2025 г. наметилось небольшое оживление – по официальным данным ONS, в январе 2025 г. цены были ~на 4,9% выше уровня годом ранее​. Возможно, это связано с тем, что продавцы стали более реалистично оценивать недвижимость, а покупатели адаптировались к новым ставкам.

Коммерческая недвижимость в Британии (офисы, торговые центры) последние годы показала смешанную динамику: пандемия ударила по офисам и ритейлу, снизив их доходность, зато складская и логистическая недвижимость, напротив, выросла в цене благодаря буму e-commerce. Доходность prime объектов (класс А) в коммерческом секторе колеблется от 4% (например, топовые офисы в Лондоне) до 7–8% (склады, гостиницы и пр.)​.

• Преимущества: Недвижимость Британии, особенно в Лондоне, славится стабильностью и привлекательностью для инвесторов со всего мира.
• Лондонский рынок – глобальный финансовый центр, сюда активно вкладываются иностранные инвесторы, что поддерживает спрос и ликвидность. Законы Британии четко защищают права собственников и арендаторов, существует отлаженная система регистрации сделок (HM Land Registry).
• Долгосрочный рост цен на жилье в UK исторически превышал инфляцию: например, за последние ~20 лет средняя цена дома выросла более чем вдвое. Кроме того, недвижимость здесь часто рассматривают как генератор дохода для пенсии: многие британцы покупают второй дом для сдачи, чтобы получать аренду как доп. пенсию. В пользу рынка UK говорит и высокая прозрачность: множество аналитики, данные открыты, легко сравнивать районы.

Риски: Сейчас главные риски связаны с экономикой и регулированием. Резкий рост ставок по ипотеке до ~6% годовых сделал владение в кредит дорогим, что может продолжать давить на цены, особенно в переоцененных локациях.

Доступность жилья ухудшилась: соотношение цен и доходов населения очень высокое, особенно в Лондоне, что ограничивает дальнейший рост – молодым семьям трудно купить жилье. Также правительство вводит новые правила для арендного рынка – например, планируется отмена “no-fault” выселений, ужесточение требований к энергоэффективности домов, что потенциально увеличит расходы ландлордов. Налоги – еще один фактор (повышен гербовый сбор для инвесторов, вводился дополнительный налог для зарубежных покупателей в Англии).

Кроме того, политическая неопределенность (Brexit, смены правительств) иногда отражается на рынке: после референдума Brexit в 2016 рост цен замедлялся, а в 2022 краткосрочная финансовая нестабильность (после неудачного бюджета) привела к скачку ставок и заморозке ряда сделок. Таким образом, хотя рынок UK и считается надежным, инвестору следует учитывать макро-факторы и возможные регуляторные изменения.

Сравнение с другими активами:

В Британии недвижимость часто сравнивают с вложениями в акции британских компаний, гос. облигации (gilts) и банковские депозиты. Исторически акции (FTSE 100 и др.) давали ~5–8% годовых с учетом дивидендов, но последние десятилетия британский фондовый индекс FTSE 100 стагнировал в цене – многие инвесторы предпочитали жилье, которое росло. При этом акции высоко волатильны, тогда как недвижимость падала очень редко (последний раз существенно – в 2008–2009 гг., затем восстановление).

Облигации (gilts) долгое время имели низкую доходность (~1–2%), в 2023 их доходность поднялась к 4% из-за инфляции – примерно на уровне инфляции, но ниже типичной арендной доходности жилья (~6%).

Однако облигации свободно продаются на рынке, а недвижимость – нет. Банковские депозиты в Великобритании в 2021–2022 гг. почти не приносили процента, но с поднятием базовой ставки банки предлагают 4–5% годовых на вклады.

Несмотря на рост, это все еще меньше совокупной доходности от недвижимости (особенно в регионах, где аренда + рост цен могли давать двузначные цифры). Зато депозит – полностью ликвиден и без рыночного риска, а недвижимость требует времени для продажи и ее цена может временно просесть. В целом многие британцы рассматривают недвижимость как более надежный актив, чем акции, хотя и менее ликвидный.

• Учтите налоги и расходы при покупке для аренды. В Великобритании существенные транзакционные издержки: гербовый сбор (Stamp Duty) при покупке второго дома или инвестиционной недвижимости может достигать 3–15% от цены (в зависимости от стоимости объекта, плюс 3% надбавка для вторых домов). Это сразу снижает вашу доходность в первые годы.
• Также арендный доход облагается подоходным налогом по вашей ставке (20–40% для большинства, без прежних вычетов % по ипотеке). Перед вложением рассчитайте чистую прибыль с учетом всех налогов и заложите расходы на содержание (страховка, ремонт, платежи совету – council tax если пустует, и пр.). Иногда инвестиции через компания-СПВ выгоднее для налогообложения, чем на физлицо – стоит проконсультироваться с бухгалтером.

Выбирайте перспективные регионы, а не только Лондон. Хотя Лондон – очень ликвидный рынок, доходность там ниже, а входной порог выше. Обратите внимание на города с ростом экономики: например, Бирмингем, Манчестер, Бристоль, Эдинбург – там часто совмещается более доступная цена, высокая арендна доходность и потенциал роста цен благодаря развитию региона. Правительственные инициативы, такие как «levelling up» – выравнивание регионов, вливают инвестиции в северные города, что может поддержать тамошний рынок недвижимости.

• Держите недвижимость долгосрочно. Рынок UK хорошо вознаграждает терпеливых инвесторов: стоимость жилья может не расти 2–3 года (а с учетом инфляции даже падать в реальном выражении), но на горизонте 10+ лет в большинстве случаев происходит значительный прирост. Не пытайтесь «таймить» рынок – никто точно не предскажет, достигло ли дно падение цен. Если приобретаете с расчетом на доход от аренды, время на рынке важнее тайминга.
• Учитывайте качество арендаторов и управление. В Великобритании сильная защита прав арендатора, поэтому важно проверять платежеспособность и надежность съемщиков. Если вы частный ландлорд, выполняйте все требования (депозитный счет, поддержание состояния жилья, сертификаты газа и электро, соблюдение процедур при выселении и пр.) – иначе штрафы. Многие инвесторы нанимают управляющего агента (за ~10-15% от ренты), чтобы снять с себя эти заботы – это особенно полезно, если вы живете не рядом с объектом.

Следите за рынком и политикой. Читайте отчеты RICS, Nationwide, Halifax – они дают понимание трендов цен. Следите за заявлениями правительства о регулировании аренды (например, грядущий Renters’ Reform Bill). При появлении новых требований (как повышение энергоэффективности до класса C к 2025/2028 гг.) заранее модернизируйте жилье, чтобы потом не столкнуться с запретом на сдачу. Информированность позволит заранее адаптировать стратегию.

• Жилая недвижимость (апартаменты и виллы). Иностранные инвесторы могут свободно покупать квартиры и виллы в специальных районах Дубая (freehold zones) для сдачи в аренду или собственного проживания. Особенно популярны инвестиции в апартаменты, поскольку порог входа ниже, чем у вилл.
• Краткосрочная аренда и апарт-отели. Дубай – туристический и деловой хаб, поэтому посуточная аренда через сервисы вроде Airbnb очень развита. Многие владельцы сдают свои квартиры туристам, получая более высокую помесячную доходность (при повышенном риске простоя). Также существуют схемы апарт-отелей: вы покупаете номер/апартамент в отеле с правом получения части дохода от его сдачи (оператор управляет за вас).

Коммерческая недвижимость. В Дубае можно инвестировать в офисы, торговые помещения, склады – как напрямую, так и через фонды (например, есть публичные REIT в ОАЭ, такие как Emirates REIT, хотя рынок этих инструментов еще невелик). Коммерческая недвижимость часто предлагает высокую доходность аренды, но требуются значительные вложения и знание рынка.

• Перепродажа на этапе строительства (Off-plan flipping). Дубай известен большим количеством новостроек. Инвесторы могут вкладываться на ранней стадии строительства (off-plan) с небольшой предоплатой, а затем перепродать контракт по более высокой цене ближе к сдаче дома. В годы бума такие сделки приносили двузначную доходность за короткий период. Однако этот метод сопряжен с рисками (застройщик может задержать проект, рынок охладиться).

Долгосрочное владение под аренду. Классическая модель – купить готовую квартиру и сдавать долгосрочно экспатам, живущим и работающим в эмирате. Договоры аренды в Дубае обычно на 1 год с возможностью продления, арендатор платит на год вперед (чеками). Это дает владельцу стабильный доход.

Доходность и рост рынка: Дубайская недвижимость славится высокой арендной доходностью. В 2023–2024 гг. средняя валовая доходность от аренды в Дубае составляла ~6–7% годовых, что существенно выше многих мировых столиц.

По данным Reidin, в апреле 2024 г. средняя валовая доходность в Дубае была ~7,24% (по квартирам даже 7,66%)​ – и это без учета роста цен. А цены в последние пару лет активно росли: рынок восстановился после спада 2015–2020 гг. и вошел в фазу бурного роста.

В 2021 году жилье в Дубае подорожало ~на 9%, в 2022 тренд продолжился, а к концу 2023 года темпы роста достигли ~20% годовых​.

Например, индекс цен на жилье Дубая в первом квартале 2024 был на +20,7% выше, чем годом ранее​. Арендные ставки также стремительно выросли – примерно на 20–22% за год​, вслед за спросом со стороны экспатов. Таким образом, общая доходность инвестора, купившего недвижимость в Дубае ~2–3 года назад, могла составить двузначные цифры ежегодно (совокупно рост цены + аренда превышали 25% годовых в 2021–2023 гг.).

Конечно, столь быстрый рост не является типичным на долгом горизонте – исторически дубайский рынок цикличен. Но даже с поправкой на циклы, текущие доходности в Дубае (5–8% аренда) остаются привлекательными​. Для сравнения, средняя доходность по стране ОАЭ ~4,9%​, но именно Дубай дает больше среднего (6–7%).

Следует отметить, что дубайская недвижимость номинирована в дирхамах, а дирхам жестко привязан к доллару США (1 USD = 3.67 AED). Это значит, что для инвестора в долларах нет валютного риска – доходы и цены фактически также выражены в USD. Это выгодно отличает ОАЭ от многих других развивающихся рынков.

В контексте ОАЭ традиционно сравнивают недвижимость с депозитами в банках и реже – с акциями/облигациями, так как рынок акций ОАЭ узок. Банковские вклады долгое время имели ставку ~1–2%, в 2023 благодаря привязке к USD депозиты могли давать ~4% годовых – всё равно заметно ниже аренды 6–7%. Акции Дубая (DFM Index) исторически волатильны и зависят от нескольких секторов (банки, недвижимость).

Например, акции застройщика Emaar или Emirates REIT могут дать высокую доходность в бум, но и сильно упасть в спад – это скорее дополняет, чем заменяет вложение в физический объект. Золото/валюта иногда рассматриваются локальными инвесторами, но недвижимость выигрывает как генератор дохода (золото дохода не дает).

Международные акции и фонды доступны из Дубая, однако многие предпочитают осязаемые активы. В итоге недвижимость является одним из основных инструментов капитала в ОАЭ, часто предпочтительным перед другими активами из-за сочетания высокой доходности и осязаемости.

• Доходность и динамика рынка: Арендная доходность жилья в Китае очень низкая – одна из самых низких в мире. В крупных городах, таких как Пекин, Шанхай, Шэньчжэнь, валовая доходность аренды составляет всего ~1,5–2,5% годовых. В среднем по стране около 2,6%​, что классифицируется как “очень плохо” Global Property Guide.

Долгие годы инвесторов это не беспокоило, потому что цены на недвижимость неуклонно росли двузначными темпами, и основная прибыль была от переоценки капитала. Однако начиная с 2020 г. ситуация изменилась: рынок жилья Китая столкнулся с беспрецедентными трудностями. Правительство ужесточило кредитную политику для застройщиков (политика “трех красных линий”), что привело к кризису девелоперов – гиганты Evergrande, Country Garden оказались на грани дефолта. Строительство многих проектов замерло, доверие покупателей пошатнулось.

В итоге, последние 1–2 года цены на жилье в Китае падают. По официальным данным, в начале 2025 года новые квартиры дешевели примерно на 5% в годовом выражении​. Согласно Reuters, цены новых домов в январе 2025 были на 5,0% ниже, чем годом ранее (после падения на 5,3% год к году месяцем ранее)​.

 Это означает два года непрерывного спада – впервые за многие десятилетия. На вторичном рынке ситуация еще хуже: из-за распродаж инвесторами и отсутствия поддержки банки вторичное жилье подешевело в среднем на 8–10% год к году, а в некоторых городах цены упали на 30% от пиковых значений​.

Например, в небольших городах запасы непроданных квартир колоссальны (в конце 2024 г. общий объем невостребованного нового жилья превысил 390 млн кв. м​). Рынок в фазе “медвежьего тренда” впервые для целого поколения китайцев.

В таких условиях говорить о доходности недвижимости Китая сложно – скорее, это убытки в последние годы. Если учитывать аренду (2%) и падение цены (-5%), чистая «доходность» получалась отрицательной.

Коммерческий сектор также испытывает проблемы: офисы пустуют (remote work, замедление экономики), торговые центры конкурируют с онлайн-торговлей. В то же время государство предпринимает меры для стабилизации – смягчаются ограничения на покупку второго жилья в некоторых городах, снижаются ставки по ипотеке, идут программы выкупа нереализованных квартир под соцнайм. Эксперты (например, Goldman Sachs и Nomura) ожидают, что стабилизация может занять несколько лет​, и быстрого возврата к буму не будет.

В китайском контексте это особенно интересно, потому что недвижимость доминировала над другими вложениями многие годы. Акции Шанхайской биржи очень волатильны и в среднем росли медленнее недвижимости, плюс доступны не всем (многие предпочитают через гонконгский рынок инвестировать).

Облигации и депозиты в Китае имеют невысокую доходность: депозитная ставка на 1 год около 1.5–2%, гособлигации 10-летние ~2.5–3%. Это ниже инфляции порой, тогда как недвижимость раньше росла на 5–10%+ в год. Потому квартиры были логичным выбором для внутренних инвесторов.

Однако сейчас, с падением цен, привлекательность недвижимости упала – депозиты вдруг выглядят более надежно (пусть и малодоходно, но без риска падения). Многие китайцы по-прежнему остерегаются фондового рынка и ищут альтернативу недвижимости – наблюдается рост интереса к золоту, инвестициям за рубеж (через оффшоры), к тому же правительство поощряет вложение в производство, инновации вместо спекуляции квартирами.

Тем не менее, в культуре Китая недвижимость – символ успеха и безопасности, поэтому полностью интерес не исчезнет. Просто в ближайшие годы может продолжиться переток капитала из недвижимости в другие сферы, пока рынок не стабилизируется.

• Фокус на крупных городах и качественных объектах. Если вы рассматриваете инвестицию в китайскую недвижимость, наименее рискованной стратегией будет покупка жилья в городе первого эшелона (Пекин, Шанхай, Шэньчжэнь, Гуанчжоу). Эти мегаполисы – центры экономики, сюда продолжается миграция талантов, спрос более устойчив. Да, цены там уже очень высоки, но и просадка, скорее всего, будет меньше, чем в малых городах с переизбытком жилья. Также обращайте внимание на качество застройщика: в текущем кризисе многие новостройки стоят недостроенными. Лучше переплатить за объект от надежной госкомпании или топ-девелопера, чем купить у застройщика на грани банкротства.
• Не рассчитывайте на быстрый рост цен. Те времена, когда квартира в Китае удваивалась в цене за 5 лет, вероятно, прошли. Стратегия «купи и через год продай дороже» сейчас не работает – высок шанс, что через год цена будет ниже. Поэтому инвестировать можно только деньги, которые вы готовы держать длительное время, получая скромную аренду. Рассмотрите вариант монетизации через аренду: хотя доходность низкая, сдача в долгосрочную аренду хотя бы частично компенсирует отсутствие роста цен. Возможно, появятся новые инструменты – например, арендные housing REITs, в которые можно вложиться для получения дохода. Следите за реформами – власти хотят развивать рынок аренды, и инвесторы могут найти новые ниши.
• Осторожно с кредитным плечом. В период роста многие китайские инвесторы брали максимум кредитов под залог недвижимости, чтобы купить еще и еще (поскольку проценты были ниже роста цен). Сейчас это опасная тактика: ставки по ипотеке ~4–5%, а цены падают – можно легко оказаться с недвижимостью, стоимость которой ниже остатка по кредиту. Поэтому желательно либо вовсе обходиться без ипотеки при инвестировании, либо брать небольшой LTV (не более 50%) и иметь запас ликвидности платить проценты, даже если арендатора нет. Банки в Китае могут взыскать имущество при просрочке, лучше до этого не доводить.
• Рассмотрите диверсификацию за рубеж. Если вы резидент Китая и ищете, куда вложить средства, чтобы минимизировать риски внутри страны – подумайте о зарубежной недвижимости. Многие китайцы уже инвестировали в квартиры в Сингапуре, Токио, Дубае, Лондоне и др. Это не только позволяет снизить риски падения на домашнем рынке, но и служит страховкой от юаня (валютной диверсификацией). Конечно, существуют ограничения на вывод капитала (~$50k в год для физических лиц), но состоятельные инвесторы находят способы, либо используют оффшорные структуры. В условиях турбулентности дома, глобальная диверсификация – ключ к сохранению капитала.

Следите за мерами правительства. Китайский рынок сильно ведом государством. Новости о смягчении политики (например, снижение минимального первоначального взноса, стимулирование выдачи кредитов, налоговые льготы при покупке) могут сигнализировать дно рынка – когда власть ясно даст понять, что поддержит цены, можно осторожно входить, пока паника максимальна. С другой стороны, если вдруг снова заговорят о «дом для жизни, не для спекуляций» и начнут ограничивать – стоит притормозить с новыми инвестициями. В Китае важно быть в информационном поле: локальные новости, постановления мэрий, статистика продаж – все это поможет принимать решения на основе актуальных данных, а не прошлого опыта.

• Городское жилье (квартиры) под аренду. Классический вариант – купить квартиру в крупном городе (Москва, Санкт-Петербург или региональный центр) и сдавать ее в долгосрочную аренду. Это популярен способ как у частных инвесторов, так и у пенсионеров, у которых есть «лишняя» квартира. Доход от аренды обеспечивает регулярные поступления, а сама квартира растет в цене. Также распространена посуточная аренда в туристических местах – например, квартиры в Сочи, Санкт-Петербурге многие сдают через суточные сервисы, получая более высокую помесячную доходность (но управляющий этим процессом обычно требует усилий).
• Апартаменты и доходные дома. В крупных городах РФ появились апартаменты – формально нежилые помещения, используемые под жилье (например, апарт-комплексы с сервисом). Инвесторы покупают такие юниты, рассчитывая на арендаторов-деловых путешественников или студентов. Доходность может быть выше, но есть нюанс – апартаменты обычно не имеют регистрации (прописки) и коммунальные платежи выше. Некоторые вкладываются в доходные дома – целиком покупают или строят небольшой дом под сдачу комнат/студий (этим занимаются продвинутые инвесторы, создав мини-гостиницу или хостел).
• Загородная недвижимость. В последние годы возрос интерес к инвестированию в загородные дома, особенно в пригородах мегаполисов. Можно купить коттедж или таунхаус и сдавать его в аренду (например, под дачу, либо круглогодично семье). Однако этот рынок менее ликвиден и прибыль от аренды часто ниже, чем по городской квартире. Чаще загородную недвижимость рассматривают скорее для собственного отдыха, чем для дохода, но при грамотном подходе (например, дом у популярного курорта, который сдается на выходные и праздники) можно получать доход.
• Коммерческая недвижимость и ПИФы. Частные инвесторы в России могут покупать небольшие торговые помещения (например, стрит-ритейл – магазин на первом этаже жилого дома) или офисные помещения и сдавать их бизнесу. Доходность коммерческой недвижимости в РФ порой выше жилой (8–12% валовых), но риски (поиск арендатора, простои) тоже выше. Для непрофессионалов существуют закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФы), куда можно войти с относительно небольшой суммой – такой фонд владеет, скажем, торговым центром или портфелем складов и выплачивает инвесторам доход. Однако ликвидность паев низкая, и этот сегмент не слишком прозрачен.
• Новостройки (перепродажа). Очень популярный в 2010-х способ – покупка квартиры в новостройке на ранней стадии и перепродажа после ввода. В 2020–2021 годах, например, цены на жилье росли так быстро, что многие инвесторы покупали на котловане и продавали через 1–2 года с прибылью 20–30%. Сейчас динамика уже не та, плюс появились эскроу-счета (деньги замораживаются, застройщик получает их только после сдачи – это снизило предложение дисконтированных “котлованов”). Тем не менее, в отдельных проектах прибыль возможна, особенно если объект востребован и застройщик поэтапно поднимает цену. Это требует анализа рынка новостроек и умения выбирать ликвидные проекты.

Доходные гаражи, кладовки, машиноместа. Альтернативный мелкий сегмент – покупка парковочных мест или кладовых в новых домах для сдачи или перепродажи. Доходность здесь может быть высокой в % (поскольку цена места ниже, а сдавать можно за неплохие деньги в дефицитных районах), но ликвидность и рост стоимости ограничены.

• Городское жилье (квартиры) под аренду. Классический вариант – купить квартиру в крупном городе (Москва, Санкт-Петербург или региональный центр) и сдавать ее в долгосрочную аренду. Это популярен способ как у частных инвесторов, так и у пенсионеров, у которых есть «лишняя» квартира. Доход от аренды обеспечивает регулярные поступления, а сама квартира растет в цене. Также распространена посуточная аренда в туристических местах – например, квартиры в Сочи, Санкт-Петербурге многие сдают через суточные сервисы, получая более высокую помесячную доходность (но управляющий этим процессом обычно требует усилий).
• Апартаменты и доходные дома. В крупных городах РФ появились апартаменты – формально нежилые помещения, используемые под жилье (например, апарт-комплексы с сервисом). Инвесторы покупают такие юниты, рассчитывая на арендаторов-деловых путешественников или студентов. Доходность может быть выше, но есть нюанс – апартаменты обычно не имеют регистрации (прописки) и коммунальные платежи выше. Некоторые вкладываются в доходные дома – целиком покупают или строят небольшой дом под сдачу комнат/студий (этим занимаются продвинутые инвесторы, создав мини-гостиницу или хостел).
• Загородная недвижимость. В последние годы возрос интерес к инвестированию в загородные дома, особенно в пригородах мегаполисов. Можно купить коттедж или таунхаус и сдавать его в аренду (например, под дачу, либо круглогодично семье). Однако этот рынок менее ликвиден и прибыль от аренды часто ниже, чем по городской квартире. Чаще загородную недвижимость рассматривают скорее для собственного отдыха, чем для дохода, но при грамотном подходе (например, дом у популярного курорта, который сдается на выходные и праздники) можно получать доход.
• Коммерческая недвижимость и ПИФы. Частные инвесторы в России могут покупать небольшие торговые помещения (например, стрит-ритейл – магазин на первом этаже жилого дома) или офисные помещения и сдавать их бизнесу. Доходность коммерческой недвижимости в РФ порой выше жилой (8–12% валовых), но риски (поиск арендатора, простои) тоже выше. Для непрофессионалов существуют закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФы), куда можно войти с относительно небольшой суммой – такой фонд владеет, скажем, торговым центром или портфелем складов и выплачивает инвесторам доход. Однако ликвидность паев низкая, и этот сегмент не слишком прозрачен.
• Новостройки (перепродажа). Очень популярный в 2010-х способ – покупка квартиры в новостройке на ранней стадии и перепродажа после ввода. В 2020–2021 годах, например, цены на жилье росли так быстро, что многие инвесторы покупали на котловане и продавали через 1–2 года с прибылью 20–30%. Сейчас динамика уже не та, плюс появились эскроу-счета (деньги замораживаются, застройщик получает их только после сдачи – это снизило предложение дисконтированных “котлованов”). Тем не менее, в отдельных проектах прибыль возможна, особенно если объект востребован и застройщик поэтапно поднимает цену. Это требует анализа рынка новостроек и умения выбирать ликвидные проекты.

Доходные гаражи, кладовки, машиноместа. Альтернативный мелкий сегмент – покупка парковочных мест или кладовых в новых домах для сдачи или перепродажи. Доходность здесь может быть высокой в % (поскольку цена места ниже, а сдавать можно за неплохие деньги в дефицитных районах), но ликвидность и рост стоимости ограничены.

• Доходность и динамика рынка: Российский рынок жилья пережил бурный рост в период 2020–2022. Стимулы вроде льготной ипотеки под 6,5% годовых, прилив сбережений населения на фоне низких ставок по вкладам привели к тому, что цены на новостройки росли на 15–20% ежегодно. По данным института «Дом.РФ», первичное жилье подорожало на 20,5% в 2021 году, на 17,5% в 2022 году и еще на 12% в 2023 году​.

Таким образом, за три года совокупный рост превысил 60%. Вторичный рынок тоже дорожало, хотя чуть меньше, так как фокус спроса сместился на новостройки с дешевой ипотекой. В 2024 году рост продолжился, но замедлился (~9,2% за год, что в реальном выражении с учетом инфляции почти 0%)​. К концу 2024 г. можно говорить, что бум цен в рублях приостановился – цены стабилизировались на высоком уровне.

Арендная доходность жилья в России находится на среднем мировом уровне. В крупных городах валовая доходность долгосрочной аренды ~5–7% годовых в рублях. Например, по оценкам Global Property Guide, средняя валовая доходность по России ~6,44% годовых – это «хороший» уровень. В Москве доходности ниже (~4–5% в рублях), так как цены высоки, а аренда относительно не столь дорога. В регионах и небольших городах можно найти объекты с 8–10%, но там выше риски с арендаторами и рост цен меньше.

Коммерческая недвижимость до 2022 г. давала 10%+ годовых (доходность торговых центров, например, оценивалась в 12–13% валовых). Однако после событий 2022 года офисы и торговые площади столкнулись с исходом иностранных компаний, ростом вакантности, так что реальная сдача могла просесть.

Важно учитывать валютный фактор: для иностранного инвестора или в пересчете на стабильную валюту доходность не выглядит столь радужно, ибо рубль волатилен. Например, за 2022 год рубль сначала резко упал, потом укрепился, потом снова упал – в итоге если считать в долларах, то стоимость недвижимости в РФ к концу 2023 г. примерно на уровне допандемийной в USD (рост в рублях нивелировался девальвацией).

То есть номинальная доходность в рублях была высокой, но в долларах значительно скромнее. Однако многие российские инвесторы мыслят в рублях, поэтому для них важно обгонять инфляцию. Доходность аренды 5–6% при инфляции 6–8% – это чуть выше или на уровне инфляции, зато рост цены +20% в 2021–2022 дал значительный реальный прирост капитала (который, правда, затем частично «съела» инфляция 2022).

В 2022–2023 рынок жилья России столкнулся с новым шоком: резкий рост ключевой ставки ЦБ до 20% в начале 2022, потом падение, потом снова рост до 15% в конце 2023. Ипотека подорожала, кроме субсидируемых программ. Это остудило спрос: количество сделок снизилось на ~20–30% от пика. Но цены сильно не упали – застройщики поддерживают с помощью акций (скидки, субсидирование ставки).

Вторичка в реальных рублях слегка сдала, но номинально держится. Арендный рынок в 2022 году пережил всплеск спроса (релоканты, внутренняя миграция) – аренда в Москве весной 2022 выросла на десятки процентов, затем откатилась. Сейчас аренда в крупных городах относительно стабилизировалась.

Таким образом, общая доходность недвижимости РФ в последнее время: если считать в рублях, инвесторы получали 5–7% годовых от аренды + двузначный рост стоимости (в 2020–2022). Это очень высокая номинальная доходность (15–25% суммарно).

Но следует помнить про инфляцию (она тоже была повышенная: 2021 ~8%, 2022 ~12%, 2023 ~6%) и про девальвацию. В более спокойные периоды (например, 2014–2018) недвижимость едва обгоняла инфляцию, а аренда давала небольшой реальный доход. Сейчас рынок вступает в неопределенную фазу: цены в рублях могут стагнировать, если не будет новых стимулов, а аренда зависит от экономики.

Преимущества: Для российского инвестора недвижимость – понятный и осязаемый актив, который традиционно считается надежным. В условиях волатильности фондового рынка, санкций, ограничений – квартира внутри страны воспринимается как тихая гавань («земля – она и есть земля»).

Инфляционная защита: недвижимость – твердый актив, в случае роста цен на материалы, рабочую силу, новая недвижимость дорожает, та, что куплена ранее, тоже повышается в цене. Это видно по 2021–2022: недвижимость выросла примерно в такт инфляции и обесценению денег, защитив инвесторов. Относительно высокий доход от аренды: 5–7% в рублях – это часто выше, чем доход по банковскому вкладу после уплаты налогов (например, вклад 8% минус НДФЛ = ~7,0%). При этом жилье – потребляемый актив, всегда есть базовый спрос (людям нужно где-то жить), поэтому вероятность полного обесценивания мала.

Государственная поддержка рынка: российские власти заинтересованы избегать обвала недвижимости – строительный сектор драйвер экономики. Постоянно действуют программы льготной ипотеки (для семей, для IT-специалистов, для новостроек и т.п.), которые подпитывают спрос. Возможно введение новых мер, если рынок замедлится. Налоги для собственников в РФ пока невысокие: ежегодный налог на имущество для физлиц составляет 0,1–0,3% от кадастровой стоимости (которая часто ниже рыночной), что существенно меньше, чем во многих странах. Продержав квартиру 5 лет, можно продать без налога на доход. То есть фискальная нагрузка минимальна.

Риски: После 2022 г. главными рисками стали геополитика и санкции. Иностранным инвесторам практически закрыта возможность покупать недвижимость в РФ (недружественным нельзя, для дружественных – технические сложности переводов).

Для граждан РФ риск – потенциальная дальнейшая изоляция экономики, снижение доходов населения, что ударит по спросу на жилье. Валютный риск: рубль за 2022–2023 ослаб, и нет гарантий стабильности – если у инвестора цель сохранить капитал в долларах, локальная недвижимость не лучший выбор. Локальные «пузыри»: в некоторых регионах цены росли неоправданно (например, курортная недвижимость в Краснодарском крае взлетела на волне внутреннего туризма, сейчас может корректироваться).

Ликвидность на падающем рынке – тоже риск: продать квартиру быстро за адекватную цену можно не всегда, рынок инертен. Были периоды (2015–2016), когда экспозиция квартиры составляла 6–9 месяцев.

Еще один риск – регулирование: государство обсуждает введение налога на доход от аренды (патенты и так существуют, но контроль слабый). Если начнут серьезно взыскивать 13% с аренды, многие «теневые» арендодатели могут уйти, что несколько снизит чистую прибыль. Также есть риск ужесточения условий льготной ипотеки (например, уже повысили до 8% и ограничили сумму в 2023) – это может снизить спрос на новостройки.

Девелоперские риски: если инвестировать в новостройку, всегда есть риск заморозки проекта, банкротства застройщика (хотя эскроу-счета сильно снизили этот риск). И наконец, правовой риск для владельцев: в экстремальных ситуациях (война, стихийные бедствия) государство может изымать или использовать недвижимость (были прецеденты размещения мобилизованных, например). Это маловероятно для массового сценария, но инвесторы стали задумываться и об этом.

Сравнение с другими активами: Для российского инвестора альтернативы – депозиты в рублях, акции/облигации РФ, валюта/золото.

Банковские вклады в 2022–2023 стали давать высокие проценты (на пике до 20%, затем 7–10%). Однако с учетом налогов и инфляции реальный доход там невелик. Недвижимость в 2020–2023 принесла больше, чем депозит, особенно если с кредитным плечом (ипотекой под 6%). Акции РФ с 2022 г. потеряли ликвидность для иностранцев, упали сильно в начале военных действий, потом отросли. Но рынок остается рискованным и узким (индекс МосБиржи сильно зависит от нескольких компаний, которые под санкциями). Многие граждане боятся фондовый рынок после событий, а в недвигу верят.

Облигации ОФЗ сейчас дают ~10–11% годовых, что привлекательно, но они также подвержены инфляции и номинированы в рублях. Валютные активы – их большой плюс в сохранении от девальвации, но с ними возникли проблемы (недоступность иностранных счетов, заморозка для нерезидентов, комиссии).

Недвижимость внутри страны выигрывает на этом фоне как актив, который не заблокируют зарубежные кастодианы. По сути, для среднего россиянина квартира – понятный и относительно надежный способ вложиться в реальный актив, избежав финансовых рисков. Минус – отсутствие диверсификации и низкая ликвидность, но многие готовы с этим мириться.